Жаңарту дегеніміз не?
Алматы қаласында жыл сайын оң көші-қон динамикасының үрдісі байқалады. Соның нәтижесінде дамушы мегаполистің әлеуетін іске асыру үшін жаңа тұрғын үй және әкімшілік алаңдар салу қала әкімшілігі үшін өзекті. Халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсарту мақсатында Алматы қаласы әкімдігінің 2021 жылғы 19 ақпандағы № 1/124 қаулысымен Алматыда тұрғын үй қорын жаңартудың 2021-2025 жылдарға арналған бағдарламасы бекітілді.
Қайта құру бағдарламасы аясында ескі тұрғын үйлерді бұзу және тұрғындарды мемлекет есебінен жаңа үйлерге көшіру көзделіп отыр. Бұзылған алаңдардың орнында заманауи биік қабатты тұрғын үй және әкімшілік алаңдар салынады.
Тұрғын үй алаңы осы бағдарламаға түскен тұрғындарға не істеу керек?
Жаңартудың негізгі қағидасы-ескі пәтердің орнына балама пәтер беру.
Алматы қаласы әкімдігінің 19.02.2021 жылғы №1/124 "Алматы қаласында тұрғын үй қорын жаңғыртудың 2021-2025 жылдарға арналған бағдарламасын бекіту туралы" қаулысының 6-бабының 20-тармағына сәйкес, ескі көппәтерлі үйлердің меншік иелерін қоныстандыру тұрғын үйлердің санына қарамастан, пәтерлердің техникалық паспорттарына сәйкес "бөлме үшін бөлме" қағидаты бойынша тең мәнді жаңа пәтерлерге жүргізіледі.
Бұл ретте тұрғын үй-жайлардың меншік иелеріне ауданы бойынша бірдей, бірақ бір бөлмелі пәтерден кем емес жаңа пәтерлер беріледі. Яғни, Алматы қаласы әкімдігінің қаулысына сәйкес меншік иесі өзінің орнына тең мәнді пәтер алуы тиіс, ол жаңарту жобасы бойынша беріледі.
Бірақ құрылыс салушы мен әкімдік Тараптар арасындағы келісімге қол жеткізбеу себебінен осы тармақты толық көлемде іске асыра алмайтын немесе құрылыс салушы пәтерді қарапайым сатып алушыларға сату кезінде әлеуетті пайданы жоғалтқысы келмейтін және әкімдікке төмен бағамен бергісі келмейтін, ал әкімдік мемлекет бөлген ақшалай қаражаттың шегінен шыға алмайтын жағдайлар бар.
Ренованиемен келіспейтін және ескі үйде қалғысы келетін тұрғындар қалай болуы керек?
Жаңарту бағдарламасы үйдің барлық тұрғынының 100% келісімімен ғана жүзеге асырылады. Кейбір жағдайларда-блоктың барлық тұрғындары. Ескі үйде қалуға шешім қабылдаған тұрғындар бағдарламада қарастырылған барлық үйлердің жарамдылық мерзімі біткенін түсінуі керек. Тиісінше, тозығы жеткен ғимараттар адамдардың өмірі мен денсаулығына елеулі қауіп төндіреді.
Бұл ретте, "тұрғын үй қатынастары туралы" Қазақстан Республикасы Заңының 18-бабының 3-тармағына сәйкес тұрғын үйді ағымдағы және күрделі жөндеуді жүзеге асыру жөніндегі барлық шығыстар пәтер иелерінің мойнына түседі. Бағдарламаны іске асыру аясындағы келесі өзекті мәселе " ұсынылған тұрғын үй нұсқасын ұнатпайтын, бірақ жаңарту бағдарламасымен келісетін тұрғындар не істеуі керек?»
Бағдарламаның шарттарына сәйкес әрбір меншік иесіне барлық қолда бар тұрғын үй қорынан жеке тәртіппен тұрғын үй таңдау ұсынылады ("бөлмеге бөлме" қағидаты бойынша). Егер объективті себептер бойынша ұсынылған тұрғын үй азаматқа сәйкес келмесе, онда кейбір жағдайларда ақшалай өтемақы нұсқасы қарастырылады. Бұл мәселе құрылыс салушымен жеке талқыланады.
Бұл жағдайда жылжымайтын мүлік нарығына сәйкес тұрғын үй шарттарын қанағаттандыру немесе өтемақы төлеу мақсатында құрылыс салушы тұрғын үй иесімен келісімге келуі керек екенін түсіну қажет. Мемлекеттік қажеттіліктер үшін жер учаскелерін алып қою қалай жүргізіледі Атқарушы органдардың қаланы салудың Бас жоспарына негізделген бірқатар алдын ала шараларды жүргізуі мәжбүрлеп алып қою үшін негіз болып табылады. Бұдан басқа, учаскелердің меншік иелерімен учаскенің құнын алдын ала келісу, бағалау сараптамасын жүргізу және т. б. жүргізіледі.
Кейіннен міндетті тәртіпті орындау үшін атқарушы орган әкімдік мүліктің меншік иесіне нарықтық құнын бағалау туралы есепте айқындалған құнын көрсете отырып, мүлікті алдағы мәжбүрлеп алып қою туралы хабарлама жібереді. Тараптар арасында мүліктің сатып алу құны туралы келісімге қол жеткізілмеген жағдайда, бұл мәселе талапкер тарапынан да, жауапкер тарапынан да берілген сарапшылар қорытындыларының бағалау құнын зерттей отырып, сот тәртібімен шешілуге тиіс.
Бұл ретте, соттар көбінесе алынатын учаскенің нарықтық құнын айқындау туралы шешім шығару үшін негіз болатын сот сараптамасын тағайындайтынына назар аудару қажет.
Мысалы, 2022 жылғы наурызда Алматы қаласы Әуезов ауданының № 2 соты Алматы қаласы әкімінің жер учаскесінің иесіне жер учаскесін және өзге де жылжымайтын мүлікті мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару (сатып алу) туралы, кейіннен төлеу үшін мәжбүрлеп иеліктен шығарылған жер учаскесі мен тұрғын үй үшін бағаны айқындау туралы, меншік құқығын мәжбүрлеп тоқтату туралы талаптарын ішінара қанағаттандырды жер учаскесіне және тұрғын үйге көшіру туралы.
Алып қою үшін әкім Алматы қаласы әкімдігінің қаулысы негізінде ҚР Үкіметінің 2002.12.19 № 1330 қаулысымен бекітілген Алматы қаласының Бас жоспарына сілтеме жасайды. Жауапкерге алдағы уақытта мүлікті мәжбүрлеп алып қою туралы хабарлама табыс етілді. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау туралы есепте анықталған құнын көрсете отырып, жауапкерге көрсетілген өтемақы сомасы ұсынылды, бірақ сатып алу шарты жасалмады, сатып алу бағасы туралы келісімге қол жеткізілмеді.
Жалпы, жауапкер алып қоюға қарсы болған жоқ, алайда мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп алып қойғаны үшін ұсынылып отырған өтемақы сомасымен келіспеді, әкімдіктің дәлелдерін негізсіз деп санайды, өтемақы сомасы төмендетілді.
Осыған байланысты жауапкер жылжымайтын мүлік объектісіне бағалау жүргізу жөнінде өз бетінше шаралар қабылдады, есепке сәйкес жауапкерге тиесілі жылжымайтын мүлікпен алынатын жер учаскесінің нарықтық құны қала әкімдігі ұсынғаннан көп соманы құрады.
Азаматтық істі қарау нәтижелері бойынша сот Алматы қаласы әкімінің талаптарын ішінара қанағаттандыру туралы қорытындыға келді және әкімдік ұсынғаннан көп өтемақы сомасын анықтады.
Кейінгі жылдары қалыптасқан сот практикасы шығарылған сот актілерінің тұрақтылығын, атап айтқанда жер учаскелерін мәжбүрлеп алып қою бөлігінде әкімдердің талаптарын қанағаттандыру үрдісін көрсетеді. Жағдайлардың басым көпшілігінде дау алынатын жер учаскесінің және онда орналасқан жылжымайтын мүлік объектісінің құны мәселелеріне қатысты.
Мемлекеттік қажеттіліктер үшін жерді алып қоюдан қалай ерекшеленеді?
Мемлекет мұқтажы үшін алып қою — бұл жол айрықтарын салу, метро салу, мемлекеттік қорғауға байланысты жобаларды іске асыру және т.б. үшін жерді заңмен қатаң реттелген сатып алу.
Мемлекет мұқтажы үшін жерді алып қоюдан айырмашылығы, қайта құру бағдарламасы аясында бұзу тұрғындар үшін анағұрлым тиімді болып табылады, өйткені бұл жерде олардың пікірлері ескеріледі.
Ал жаңарту аясында бұзу мәжбүрлеп сатып алу емес, ал құрылыс салушы тұрғындармен келісіп, жүз пайыз келісім алуға міндетті. Осылайша, егер мүліктің меншік иесін таңдау құқығы жаңартумен сақталса және заңмен қорғалса, онда мемлекет мұқтажы үшін жер учаскелерін мәжбүрлеп алып қою мәселесінде жағдай басқаша болады.
Қазір Алматы қаласы әкімдігінің жаңа, заманауи ғимараттар салу мақсатында мемлекет мұқтажы үшін жер учаскелерін сатып алу жөніндегі жоспарды іске асыруы жалғасуда.
Егер сіз әлі де мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін мәжбүрлеп алып қоюға тап болсаңыз, біз сізге заң көмегін көрсетуге әрқашан қуаныштымыз.
Осы дауларды шешу кезінде соттар қолданатын нормалар:
- ҚР Конституциясының 26-бабының 3-тармағы-ешкімді өз мүлкінен айыруға болмайды, тек сот шешімі бойынша. Заңда көзделген айрықша жағдайларда мүлікті мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару оның баламалы өтелуі шартымен жүргізілуі мүмкін.
- ҚР Жер кодексінің 16-бабы меншік иесіне өзіне тиесілі жер учаскесін иелену, пайдалану және оған билік ету құқығы беріледі.
- ҚР Жер Кодексінің 81-бабы жеке меншік иесінен немесе жер пайдаланушыдан мемлекеттік қажеттіліктер үшін жер учаскесін сатып алуды қоса алғанда, алып қоюдан басқа, жер учаскесін меншік иесінен сатып алуды және жер пайдаланушыдан жер пайдалану құқығын алып қоюға жол берілмейді.
- ҚР АК 257-бабы меншік құқығы тоқтатылған кезде мүлік оның нарықтық бағасына қарай бағаланады.
- ҚР Жер кодексінің 52-бабы, ғимараттарға (құрылыстарға, құрылыстарға) меншік құқығы заңнамада белгіленген тәртіппен аталған ғимараттар (құрылыстар, құрылыстар) орналасқан жер учаскесіне меншік құқығын білдіреді. Аталған құқықтар бір-бірінен бөлінбейді. Азаматтардың заттай құқыққа, жер учаскесіне және ондағы бөлінбейтін ғимараттар мен құрылыстарға конституциялық құқықтарын қорғауға бағытталған Жер кодексінің 52-бабына сүйене отырып, бірыңғай мүліктік кешен ретінде бағалауға жатады.
- "Мемлекеттік мүлік туралы" ҚР Заңының 67-бабы меншік иесі мемлекеттен сатып алған мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын (залалдарды есепке алмағанда) жер учаскесінің құны нарықтық құн мөлшерінде айқындалады. Мемлекет мұқтажы үшін иеліктен шығарылатын жер учаскесінің, сондай-ақ жер учаскесіндегі жылжымайтын мүліктің құны жер учаскесіне құқықтардың туындау негіздеріне қарамастан, олардың нарықтық құны мөлшерінде айқындалады. Мемлекет мұқтажы үшін жер учаскесін алып қоюға байланысты иеліктен шығарылатын жер учаскесінің немесе өзге де жылжымайтын учаскенің нарықтық құнын бағалаушы осы Заңның 208-бабы 1-тармағының ережелерін ескере отырып, бағалау жүргізілетін күнге айқындайды.
