2024 жылы Қазақстанның тұрғын үй нарығында қандай өзгеріс болады - сарапшы пікірі
Сурет: Freepik
2022 жылдың жазынан бастап пәтер бағасы төмендеді. Алайда, жылдың екінші жартысында бұл процесс өте баяу болды, нарық қарсылық көрсетті және БЖЗҚ қыздырған қарқын табиғи кері шегінуге жол беруі керек дегенге сенгісі келмеді. Бірақ 2023 жылдың басынан бастап бұл процесс баяулай бастады - баға белгісі бар қисық біртіндеп төмендеді, бірақ жылдың соңында нарықта өсу байқалды.
Ұлттық статистика бюросының мәліметі бойынша, бір жыл ішінде (2023 жылдың желтоқсанынан 2022 жылдың желтоқсанына дейін) жаңа тұрғын үй бағасы +3,4%-ға өсті, ал қайталама нарықтағы бағалар -3,7%-ға төмендеді. Тұрғын үйді жалға алу бағасы +1,6%-ға өсті. Бір айда (2023 жылғы желтоқсан – 2023 жылғы қараша) жайлы тұрғын үйді жалға алу бағасы +0,9%-ға, жаңа тұрғын үйді сату - +0,6%-ға, пәтерлерді қайта сату - +0,2%-ға өсті.
Өңірлер бойынша бастапқы тұрғын үй нарығындағы бағалар жылдық мәнде Қызылорда қаласында - +12,6%-ға, Петропавлда - +10,6%-ға айтарлықтай өсті. Қайталама тұрғын үй нарығында баға өсімі бойынша көшбасшылар Атырау (+8,2%) және Қызылорда (+6,9%), ал жалға берілетін тұрғын үй нарығында – Жезқазған (+33,4%), Көкшетау (+26,1%), Қарағанды (+) 23%).
Сарапшылардың пікірі: шаршы метр үшін бағаның күрт өсуі болмайды
Қазақстан риэлторларының өзін-өзі реттейтін қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненконың айтуынша, біз ешқандай күрт өсуді байқамаймыз.
– 2024 жылды қалай сипаттар едіңіз? Қазір жұрттың бәрі мемлекеттік бағдарламаларды асыға күтетін сияқты.
– Иә, барлығы транзакциялардың драйвері бола алатын жаңа қолжетімді ипотекалық несиелеу бағдарламаларын күтуде. Бірақ, бәлкім, мемлекет бұл сәтке аса сақтықпен қарайтын шығар.
Мен келесі жылды бағаның белгісіздігі деп атар едім. Бұл теңдеуде белгісіздер тым көп. Әзірлеушілерді тексеру, әлсіз ойыншыларды нарықтан шығару.
– Көпқабатты үйлерде қандай пәтерлер сұранысқа ие?
– Бір қызық факт: егер 2022 жылы бір және екі бөлмелі пәтерлердің үлесі республика бойынша орта есеппен 27-28 пайызды құраса, 2023 жылы бұл көрсеткіш транзакциялардың жалпы айлық көлемінің 55-58 пайызын құрады.
– Алдағы жылы ипотека бағасы көтеріле ме?
– Барлығы несие беретін банктердің ақша құнына байланысты болады. Бәс қазірдің өзінде жеткілікті жоғары. Көбінесе, барлығы азаматтардың барлық санаттары үшін 7-20-25 сияқты бағдарламаларды күтуде. Біз азаматтардың шектеулі санаттары немесе қатаң белгіленген жылжымайтын мүлік үшін ғана қолжетімді тарифтерді көреміз деп ойлаймын, бұл шын мәнінде шындық.
– Жеңілдікті ипотека тұрғын үй нарығына қалай әсер етеді?
– Егер субсидияланған мөлшерлемелер ерекшеліксіз барлығына қолжетімді болса, бұл бір жағынан транзакциялар санын ынталандыратын, ал екінші жағынан бағаны жоғарылататын арзан ақша.
– Түрлі мемлекеттік бағдарламалар жойылса, тұрғын үй нарығында не болады?
– Нарық өзін-өзі реттеп, тепе-теңдік ұсыныс бағасына келеді. Бұл ретте баспана арзандамайды. Бірақ жылжымайтын мүліктің бүкіл өмір сүруі үшін бұл ең сенімді актив және ең қымбат өнім екенін әрқашан есте ұстаған жөн.
Жеңілдетілген бағдарламалар керісінше әсер етті
Экономист Арман Бейсембаев көптеген жеңілдетілген мемлекеттік бағдарламалар сияқты жеңілдетілген ипотекалық бағдарламаларды жабу керек деп есептейді. Барлығы нарықтық негізде болуы керек: сұраныс пен ұсыныстың тепе-теңдігі.
"Мен түсінемін, жеңілдетілген ипотекалық несиесіз көп адам өзіне пәтер ала алмайды.Біреу айтады, қанша адам жеке баспанасыз қалады.Бірақ мұндай бағдарламалар қалса, одан сайын көбейе береді. мұндай адамдардың үй сатып алу мүмкіндігі жоқ. Жеңілдікті ипотекалық өнімдер тұрғын үй нарығын тарылтуда. Бір күні тұрғын үй бағасы қандай да бір ақылға қонымды шекке дейін төмендейді, өйткені қазір олар жеткіліксіз мөлшерге көтерілді - елде мұндай кірістер жоқ. Мұның бәрі жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардың арқасында орын алып отыр, сондықтан бізде қымбат тұрғын үй нарығы бар", - деді ол.
– Сонда біз кері әсер алдық па?
– Тұрғын үйді қолжетімді ету мақсатында жеңілдікті ипотекалық бағдарламалар жасалды. Оны қолжетімсіз еткен де солар еді.
– Сіздің ойыңызша, 2024 жылы тұрғын үй бағасы не болады?
– Жеңілдікті ипотекалық бағдарламалар әлі де бар ма? қалды. 7-20-25 жұмыс істейді, сонымен қатар олар 9-20-25-ті іске қосады. Тұрғын үй бағасы көтеріледі. Орташа есеп бойынша тұрғын үй нарығына жыл сайын бір жарымнан бір жарымға дейін, ал шарықтау шегінде екі триллион теңгеге дейін бюджет ақшасы құйылып жатқанымен, бағаның төмендеуі болмайды. Мұны тоқтату керек.
Айтпақшы, кейбір сарапшылардың пікірінше, 9-20-25 жаңа ипотекасын іске қосу тұрғын үй бағасын 10 пайызға дейін көтеруі мүмкін.
