2025 жылдың тамыз айы Қазақстанда тұрғын үй нарығындағы қымбаттау үрдісінің жалғасып жатқанын көрсетті. Бұл өсім барлық сегменттерде байқалды: бастапқы, қайталама нарық және жалдау бағасы. Ең қатты қымбаттау ірі қалалар мен өндірістік орталықтарда тіркелген.
Сегменттер бойынша өсу динамикасы
Қазақстан Республикасы Ұлттық статистика бюросының деректері бойынша, 2025 жылдың тамыз айында жылжымайтын мүлік нарығының өсу қарқыны жеделдеген:
- Жаңа тұрғын үй сату: айына +1,9% (жыл басынан +11,3%, жылдық өсім +7,8%). Орташа баға – 538 500 теңге/ш.м.
- Қайталама тұрғын үй сату: айына +1,2% (жыл басынан +7,6%, жылдық өсім +6,7%). Орташа баға – 558 500 теңге/ш.м.
- Жалға алу ақысы: айына +1,7% (жыл басынан +8,5%). Орташа баға – 4 600 теңге/ш.м.
Қай қалаларда ең көп баға өсімі болды:
- Бастапқы тұрғын үй: Астана (+3,9%), Ақтау (+3,7%), Орал (+3,1%)
- Қайталама тұрғын үй: Өскемен (+5,1%), Шымкент (+3,7%), Орал (+3,2%)
- Жалға алу: Түркістан (+6,3%), Астана (+3,1%), Қарағанды (+2,9%)
Аймақтар бойынша айырмашылықтар
2025 жылдың тамызындағы орташа бағалар тұрғын үй және жалдау құны бойынша аймақтық алшақтықты көрсетті.
Жаңа тұрғын үй сату:
- Ең қымбат қалалар: Алматы (647 728 теңге), Астана (618 699 теңге)
- Ең арзан қалалар: Орал (295 056 теңге), Ақтөбе (309 593 теңге), Көкшетау (332 973 теңге)
Қайталама тұрғын үй:
Ел бойынша орташа баға – 558 533 теңге/ш.м.
- Ең қымбат қалалар: Алматы (692 632 теңге), Астана (663 767 теңге)
- Ең арзан қалалар: Ақтау (338 500 теңге), Көкшетау (337 473 теңге), Тараз (340 928 теңге)
Жалға алу:
- Ең қымбат қалалар: Алматы (5 390 теңге), Астана (5 172 теңге)
- Ең арзан қалалар: Тараз (2 285 теңге), Қызылорда (2 867 теңге), Қостанай (2 991 теңге)
Инфляция мен ипотеканың рөлі
Экономистердің айтуынша, қазіргі жағдай тек нарықтық факторларға ғана емес, сыртқы әсерлерге де байланысты.
Экономист Руслан Сұлтановтың пікірінше, жалдау ақысының тамыздағы күрт өсуі – маусымдық фактор, оқу жылының басталуымен студенттердің ірі қалаларға ағылуына байланысты. Ал тұрғын үй бағасының жаз соңында өсуі – сирек кездесетін құбылыс, бұл сұраныстың жандануын көрсетеді.
"Жылжымайтын мүлік әлі де капиталды сақтауға мүмкіндік беретін қорғаныш актив болып қала береді. Бірақ нақты табыстылық инфляциядан төмен. Арендалық кіріс (+16,2%) бастапқы және қайталама тұрғын үй бағасынан (+7,8%) жоғары болғандықтан, нарық енді спекулятивтік табыс емес, пассив табыс көзі ретінде тартымдырақ", – деді Руслан Сұлтанов.
Ал экономист Эльдар Шамсутдинов бағаның өсу себебін жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардан көреді.
"Жеңілдетілген ипотека – бағаның мультипликаторы. Ол мәмілелердің көбеюіне себеп болып, бір айдан соң баға өседі. Мемлекеттік қолдау тетігі бастапқыда әлеуметтік мақсатта жасалса да, іс жүзінде ол актив инфляциясын арттырып, жергілікті нарықтардың қызып кету қаупін тудырады", – дейді ол.
Шымкент пен Қызылордада жеңілдетілген ипотеканың әсері ерекше байқалған: мәмілелер санының өсуі бағаның күрт көтерілуімен тұспа-тұс келген. Алматы мен Астанада бұл әсер аздау, себебі бұл қалаларда нарық құрылымдық сұраныс пен көші-қон ағынына негізделген.
Құрылыс инфляциясы бағаға әсер етпеген
Құрылыстың өзіндік құны жылына 2–3% ғана өскен. Ал тұрғын үй бағасы әлдеқайда жылдам қымбаттап жатыр. Бұл құрлысшылардың пайда маржасының рекордтық деңгейде екенін және нарықтың классикалық тауар нарығы емес, қаржылық активтер логикасымен жұмыс істеп тұрғанын көрсетеді.